KİRA SÖZLEŞMESİ NASIL OLMALIDIR ?
Giriş
Kira sözleşmeleri, bir taşınmazın ya da taşınır malın belirli bir süre ve bedel karşılığında kiraya verilmesini düzenleyen hukuki belgelerdir. Gerek Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) gerekse uygulamadaki yargı kararlarında kira sözleşmesinin şekli, içeriği ve geçerliliği hakkında çeşitli düzenlemeler yer almaktadır. Bu makalede kira sözleşmesinin taşıması gereken temel unsurlar, dikkat edilmesi gereken hususlar ve geçerlilik şartları açıklanacaktır.
1. Kira Sözleşmesinin Hukuki Dayanağı
Türk hukukunda kira ilişkileri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 299 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. TBK m. 299’a göre:
“Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya hem kullanılmasını hem de ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da bunun karşılığında kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.”
2. Kira Sözleşmesinin Şekli
Kira sözleşmeleri kural olarak herhangi bir şekil şartına tabi değildir. Yani sözlü olarak da geçerli bir kira sözleşmesi kurulabilir. Ancak ispat kolaylığı ve tarafların haklarını güvence altına almak adına yazılı kira sözleşmesi yapılması şiddetle tavsiye edilir.
3. Kira Sözleşmesinde Bulunması Gereken Zorunlu Unsurlar
Bir kira sözleşmesinin sağlıklı ve geçerli olabilmesi için aşağıdaki unsurların sözleşmede açıkça belirtilmesi gerekir:
a) Taraf Bilgileri:
-
Kiraya veren ve kiracıya ait ad-soyad, T.C. kimlik numarası, adres ve iletişim bilgileri.
b) Kiralanan Malın Tanımı:
-
Taşınmaz ise açık adresi, bağımsız bölüm numarası, tapu bilgileri.
-
Taşınır ise türü, markası, modeli gibi ayırt edici özellikleri.
c) Kira Bedeli:
-
Aylık kira tutarı, ödeme günü ve ödeme şekli (banka, elden, vb.)
-
Artış oranı (örneğin TÜFE oranında artış)
d) Sözleşme Süresi:
-
Başlangıç tarihi ve sona erme tarihi
-
Süre bitiminde yenileme veya fesih şartları
e) Depozito ve Güvence Bedeli:
-
Alınıyorsa miktarı, geri ödeme şartları
f) Kullanım Amacı:
-
Mesken, işyeri, depo vb. amaç belirtilmeli
g) Bakım ve Onarım Yükümlülükleri:
-
Hangi masrafların kiracıya, hangilerinin kiraya verene ait olduğu
h) Tahliye Şartları:
-
Erken tahliye, ihbar süreleri ve fesih nedenleri açıkça yazılmalı
4. Kira Sözleşmesinde Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
a) Noter Onayı:
Kira sözleşmesinin geçerli olması için noter onayı şart değildir; ancak özellikle yüksek bedelli ve uzun süreli kiralamalarda noter onayı, ispat açısından faydalı olabilir.
b) Damga Vergisi:
Yazılı kira sözleşmeleri damga vergisine tabidir. Bu vergi, sözleşme bedeli üzerinden hesaplanır ve genelde taraflar arasında eşit paylaşılır.
c) Eşya Listesi (Demirbaş):
Özellikle eşyalı kiralamalarda, taşınmazda bulunan eşyaların bir listesi eklenmeli ve taraflarca imzalanmalıdır.
d) Alt Kiralama Yasağı:
Kiracının taşınmazı üçüncü kişilere devri veya alt kiralama yapması istenmiyorsa bu açıkça belirtilmelidir.
5. Kira Sözleşmesinin Feshi
Kira sözleşmesi, süresi dolduğunda veya taraflardan birinin haklı nedenle feshi ile sona erebilir. Özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin feshi daha sıkı kurallara bağlıdır. TBK m. 347 uyarınca kiraya veren, sözleşme süresinin sona ermesinden itibaren 10 yıl geçmedikçe kiracıyı tahliye edemez (istisnalar hariç).
6. Yargıtay Uygulamaları
Yargıtay kararlarında, yazılı kira sözleşmelerinin ispat gücünün yüksek olduğu, kira bedelinin ve artış şartlarının net şekilde belirtilmemesi halinde kiraya verenin aleyhine yorum yapılacağı vurgulanmaktadır. Ayrıca, sözleşmede belirtilen tahliye taahhütnameleri, şekil ve zaman koşullarına uygun değilse geçersiz sayılabilmektedir.
Sonuç
Kira sözleşmeleri, tarafların hak ve yükümlülüklerini düzenleyen, günlük hayatta en çok karşılaşılan sözleşmelerden biridir. Sözleşmenin yazılı olarak düzenlenmesi, açık ve ayrıntılı olması, taraflar arasında doğabilecek anlaşmazlıkları önler. Bu nedenle, hem kiraya veren hem de kiracı tarafın kira sözleşmesi hazırlarken özenli davranması, gerekirse hukuki danışmanlık alması önerilir.
Makale bilgilendirme amaçlıdır. Hukuki destek için iletişime geçebilrisiniz.
