Kira Sözleşmelerinde Fesih, Tahliye Halleri ve Hukuki Yollar

Türk kira hukuku, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) çerçevesinde kiracı ile kiraya veren arasındaki dengeyi korumayı amaçlayan karmaşık bir sona erme rejimine tabidir. Kira sözleşmeleri; bildirim yoluyla, dava yoluyla veya sözleşmeyi çekilmez kılan olağanüstü sebeplerle sona erdirilebilir. Bu rapor, yangın gibi fena kullanım hallerinden kira bedelinin ödenmemesine, mülk sahibinin ihtiyacından 10 yıllık uzama süresine kadar tüm fesih ve tahliye mekanizmalarını Yargıtay içtihatları ve güncel mevzuat ışığında incelemektedir.

1. Bildirim Yoluyla Sona Erme (TBK m. 347)

Konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli sözleşmeler, sürenin dolmasıyla kendiliğinden sona ermez; kiracı sürenin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme bir yıl uzamış sayılır. Kiraya verenin bildirim yoluyla fesih hakkı ise ancak "on yıllık uzama süresi" tamamlandıktan sonra doğar.

On Yıllık Uzama Süresi: Sözleşme bitiminden sonra geçen 10 yıllık sürenin ardından, kiraya veren her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunarak herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi feshedebilir.
Belirsiz Süreli Sözleşmeler: Belirsiz süreli sözleşmelerde kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından 10 yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir.

2. Kiraya Verenden Kaynaklanan Dava Yoluyla Tahliye Halleri

Mülk sahibinin mülkiyet hakkına dayalı olarak kullanabileceği tahliye nedenleri TBK m. 350 ve 351'de sınırlı olarak (numerus clausus) sayılmıştır.

3. Kiracıdan Kaynaklanan Dava Yoluyla Tahliye Halleri

Kiracının akde aykırı davranışları veya taahhütleri, kiraya verene doğrudan tahliye davası açma hakkı tanır.

Yazılı Tahliye Taahhüdü: Kiracı, kiralananın tesliminden sonraki bir tarihte mülkü boşaltacağını yazılı olarak üstlenmişse, kiraya veren bu tarihten itibaren 1 ay içinde icra veya dava yoluyla tahliye isteyebilir.
İki Haklı İhtar: Bir kira yılı içinde iki farklı aya ait kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle yapılan iki yazılı ihtar, kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açma hakkı verir.
Kiracının/Eşinin Başka Konutu: Aynı ilçe veya belediye sınırları içinde kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin oturmaya elverişli konutu varsa, sözleşme bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılabilir.

4. Özen Borcuna Aykırılık ve Fena Kullanım (TBK m. 316)

Kiracının kiralananı özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu, kira akdinin en temel yükümlülüklerinden biridir.

Yangın ve Ağır Zarar Durumlarında Tahliye

Kiracının kusuruyla çıkan yangınlar, "açıktan fena kullanım" veya "daimi zarar" kapsamında değerlendirilir. Bu durumda kiralayana normal fesih prosedürlerinden çok daha hızlı hareket etme imkanı tanıyan TBK m. 316/3 hükmü devreye girer.

İhtarsız Derhal Fesih: Kiracı kiralanana kasten ağır bir zarar verirse veya kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağı anlaşılırsa, kiraya veren yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. Yangın vakalarında ihtar süresi aranmamasının nedeni, yanan mülkte aykırılığın 30 gün içinde "giderilmesinin" teknik olarak mümkün olmamasıdır.

5. Kira Bedelinin Ödenmemesi (Temerrüt)

Kira bedelinin veya yan giderlerin (aidat vb.) süresinde ödenmemesi halinde işletilen süreçtir.

Ödeme Süresi: Kiraya veren, kiracıya yazılı bir ihtar ile konut ve çatılı işyerlerinde en az 30 gün süre verir.
Fesih Şartı: Bu süre içinde ödeme yapılmazsa, kiraya veren sözleşmeyi feshederek tahliye davası açabilir veya doğrudan tahliye talepli icra takibi (Örnek 13) başlatabilir.

6. Olağanüstü Fesih Halleri

Sözleşmenin taraflar için çekilmez hale geldiği durumlarda başvurulan yollardır.

Önemli Sebepler (TBK m. 331): Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hale getiren önemli sebeplerin varlığında (örneğin ekonomik kriz, tayin, ağır hastalık), yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman fesih yapabilir.
Kiracının İflası (TBK m. 332): Kiracı iflas ederse, kiralayan işleyecek kiralar için güvence ister. Verilen uygun sürede güvence sağlanmazsa sözleşmeyi derhal feshedebilir.
Kiracının Ölümü (TBK m. 333): Kiracının ölümü halinde mirasçıları yasal fesih sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilirler.

7. Tahliye Süreçlerinde Hız ve Operasyonel Çözümler

Yargı süreçlerinin uzunluğu nedeniyle kiralayanların izleyebileceği stratejik yollar şunlardır:

İdari Tahliye (3091 Sayılı Kanun): Kira sözleşmesi yangın veya fesih nedeniyle sona ermişse ve kiracı haksız işgale devam ediyorsa, 60 gün içinde Kaymakamlığa başvurularak polis zoruyla hızlı tahliye sağlanabilir.
Zorunlu Arabuluculuk: 1 Eylül 2023'ten itibaren kira uyuşmazlıklarında (icra yoluyla tahliye hariç) dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Süreç genellikle 3-4 hafta içinde sonuçlanır.
Delil Tespiti (HMK m. 400): Özellikle zarar ve fena kullanım iddialarında, bilirkişi marifetiyle hasarın saptanması dava süresini 6-12 ay kısaltabilir.

Sonuç

Kira sözleşmesinin sona erdirilmesi süreci, feshin nedenine göre değişkenlik gösterir. Kira bedelinin ödenmemesi durumunda icra yolu (Örnek 13) en hızlı yöntemken, yangın veya ağır zarar gibi durumlarda ihtarsız fesih ve idari tahliye (3091 Sayılı Kanun) kombinasyonu mülkiyetin en kısa sürede geri kazanılmasını sağlar. Tahliye taahhütnamesi bulunması halinde ise icra takibi 2-4 ay gibi bir sürede sonuçlanabilir.

Makale bilgilendirme amaçlıdır. Hukuki destek için iletişime geçiniz.