İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası

6 Görüntüleme 26 Şubat 2026, 13:12

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kiraya verenin veya yeni malikin, kiralananı kendisi ya da kanunda sayılan yakınları için konut veya işyeri olarak kullanma zorunluluğu bulunması hâlinde açtığı tahliye davasıdır. Türk Borçlar Kanunu’nda bu dava iki ayrı maddede düzenlenmiştir:

TBK m. 350: Kiraya verenin kendisi veya yakınlarının ihtiyacı
TBK m. 351: Kiralananı sonradan edinen yeni malikin ihtiyacı

1) Kiraya Verenin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye

TBK m. 350’ye göre kiraya veren;

kendisi,
eşi,
altsoyu,
üstsoyu,
kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler

için konut veya işyeri gereksinimi varsa tahliye davası açabilir. Aynı maddede ayrıca yeniden inşa ve imar sebebi de ayrı bir tahliye nedeni olarak düzenlenmiştir.

2) Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye

TBK m. 351’e göre taşınmazı sonradan edinen kişi, kendisi veya kanunda sayılan yakınları için konut ya da işyeri ihtiyacı varsa tahliye isteyebilir. Bunun için yeni malik, edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapmak zorundadır. Bu bildirimden sonra edinmeden itibaren 6 ay geçince dava açabilir. İsterse, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak 1 ay içinde de dava yoluna gidebilir.

3) İhtiyacın Özellikleri

İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında en önemli mesele, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olmasıdır.
Geçici ihtiyaç, henüz doğmamış ihtiyaç veya çok uzak bir ihtimale bağlı ihtiyaç tahliye sebebi yapılamaz. Ayrıca ihtiyaç sadece dava açıldığı tarihte değil, yargılama boyunca da devam etmelidir.

Yargıtay uygulamasında da esas ölçüt budur: ihtiyaç iddiası dürüst, ciddi ve fiilen var olmalıdır. Sırf kiracıyı çıkarmak amacıyla ileri sürülen soyut ihtiyaç iddiası yeterli sayılmaz.

4) Konut İhtiyacı ile İşyeri İhtiyacı Arasındaki Fark

Konut ihtiyacı

Konut ihtiyacına dayalı davalarda, ihtiyaçlının kirada oturuyor olması çoğu zaman ihtiyacın varlığını göstermede güçlü bir olgudur. Özellikle malik ya da yakınlarının başka bir yerde kiracı olarak oturması, uygulamada ihtiyaç iddiasını kuvvetlendirir.

İşyeri ihtiyacı

İşyeri ihtiyacında ise mahkemeler daha ayrıntılı inceleme yapar. Özellikle ihtiyaçlının zaten başka bir işyerinde faaliyette bulunması hâlinde şu noktalar önem kazanır:

mevcut işyerinde tahliye tehdidi bulunup bulunmadığı,
dava konusu taşınmazın yapılacak iş bakımından daha elverişli, üstün veya en azından eşdeğer nitelikte olup olmadığı.

Bu nedenle işyeri ihtiyacına dayalı davalarda keşif ve bilirkişi incelemesi çoğu dosyada belirleyici olur.

5) Tüzel Kişiler İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Açabilir mi?

Evet; ancak burada önemli bir ayrım vardır.

Gerçek kişiler, kendi taşınmazlarını şirket ihtiyacı için tahliye ettiremez.
Tüzel kişiler ise kendilerine ait kiralananı, kendi ihtiyaçları için tahliye ettirebilir.

Özellikle şirketler bakımından, ileri sürülen ihtiyacın şirketin faaliyet konusu ile uyumlu olması gerekir. Şirket ana sözleşmesinde veya faaliyet alanında yer almayan bir iş için ihtiyaç iddiası inandırıcı kabul edilmeyebilir.

6) Dava Açma Süresi

Bu davalarda süre çok önemlidir; çünkü dava açma süresi uygulamada hak düşürücü nitelikte kabul edilir ve mahkemece re’sen dikkate alınır.

Belirli süreli kira sözleşmesinde

TBK m. 350’ye göre dava, sürenin sonundan başlayarak 1 ay içinde açılmalıdır.

Belirsiz süreli kira sözleşmesinde

Belirsiz süreli sözleşmelerde, TBK m. 328 ve taşınmaz kiraları bakımından m. 329’daki fesih dönemleri ve bildirim süreleri esas alınır. Buna göre taşınmaz kiralarında kural olarak 6 aylık kira döneminin sonu için 3 ay önce fesih bildirimi yapılmalı; ardından belirlenen tarihten başlayarak 1 ay içinde dava açılmalıdır.

7) Yazılı Bildirim Ne Zaman Önemlidir?

TBK m. 353’e göre, kiraya veren dava açma süresi içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma hakkı bildirimi izleyen uzayan kira yılı sonuna kadar korunur. Bu hüküm özellikle süreyi kaçırma riskinin bulunduğu dosyalarda çok önemlidir.

Burada dikkat edilmesi gereken nokta şudur:
Bu bildirim her durumda zorunlu değildir; ancak süreyi koruyucu etki doğurur.

8) Belirli Süreli Sözleşmede İhtar Şart mı?

Hayır. Belirli süreli kira sözleşmelerinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası bakımından, kira süresi sonunda 1 ay içinde dava açılmışsa, ayrıca ihtar gönderilmiş olması zorunlu değildir. İhtar, esasen TBK m. 353 kapsamında dava hakkını sonraki uzayan kira yılına taşıma bakımından önem kazanır.

9) Görevli Mahkeme

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, malvarlığı hakkına ilişkin bir dava olduğundan, aksine özel bir düzenleme bulunmadıkça görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir. Bu görev kuralı HMK m. 2’de açıkça düzenlenmiştir.

10) Sonuç

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kiraya verenin veya yeni malikin mülkiyet hakkına dayanarak açtığı özel bir tahliye davasıdır. Ancak bu dava, yalnızca “ihtiyacım var” demekle kazanılmaz. Başarılı bir dava için şu unsurlar birlikte bulunmalıdır:

ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması,
ihtiyacın dava sırasında da devam etmesi,
kanundaki kişi çevresi içinde kalınması,
sürelerin kaçırılmaması,
gerekiyorsa yazılı bildirimin zamanında yapılması.

Özellikle işyeri ihtiyacına dayalı davalarda, taşınmazın yapılacak işe uygunluğu ve mevcut işyerine göre üstün ya da eşdeğer olup olmadığı mutlaka dosyada somutlaştırılmalıdır. Yanlış zamanda açılan veya ihtiyacı yeterince ispatlanmayan davalar, haklı bir talebin dahi reddine yol açabilir.

Makale bilfilendirme amaçlıdır. Hukuki destek için iletişime geçiniz.