Ecrimisil Nedir? Şartları, Zamanaşımı, İntifadan Men ve Görevli Mahkeme

6 Görüntüleme 26 Şubat 2026, 13:08

Ecrimisil Nedir? Şartları, Zamanaşımı, İntifadan Men ve Görevli Mahkeme

Taşınmaz hukukunda en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri, bir taşınmazın hak sahibi dışında bir kişi tarafından haksız şekilde kullanılmasıdır. Bu gibi durumlarda hak sahibinin başvurabileceği en önemli hukuki yollardan biri ecrimisil talebidir.

Ecrimisil, en genel anlamıyla, bir taşınmazın malikinin ya da kullanma hakkı bulunan kişinin rızası olmaksızın, hukuka aykırı şekilde üçüncü bir kişi tarafından kullanılması sebebiyle talep edilen haksız işgal tazminatıdır. Uygulamada özellikle miras ortaklığı, paylı mülkiyet, elatmanın önlenmesi ve taşınmazın haksız kullanımı gibi uyuşmazlıklarda gündeme gelir.

Bu yazıda ecrimisilin ne olduğu, hangi şartlarda talep edilebileceği, zamanaşımı süresi, intifadan men şartı, istisnaları, hesaplama yöntemi ve görevli mahkeme ayrıntılı şekilde ele alınacaktır.

Ecrimisil Nedir?

Ecrimisil, bir taşınmazı kullanma hakkı bulunmayan kişinin, o taşınmazı hak sahibinin rızası olmadan ve hukuka uygun bir sebep bulunmaksızın kullanması nedeniyle ödemekle yükümlü olduğu tazminattır.

Başka bir ifadeyle ecrimisil:

kira değildir,
sözleşmeye dayalı bir kullanım bedeli değildir,
haksız işgal nedeniyle doğan özel bir tazminat türüdür.

Özel hukuk mevzuatında ecrimisili ayrıntılı şekilde düzenleyen açık bir hüküm bulunmamakla birlikte, kavram büyük ölçüde Yargıtay içtihatlarıyla şekillenmiştir. Uygulamada benimsenen görüşe göre ecrimisil, kötü niyetli haksız zilyedin iade yükümlülüğü kapsamında değerlendirilen özel nitelikli bir zarar giderim biçimidir.

Ecrimisil Talep Edebilmenin Şartları Nelerdir?

Yargıtay uygulamasında ecrimisil talep edilebilmesi için temel olarak iki ana unsur aranır:

1) Haksız işgalin bulunması

Bir taşınmazın: malikinin,zilyedinin,ya da kullanma hakkı bulunan kişinin rızası olmaksızın kullanılması gerekir.

Haksız işgal; baştan itibaren rıza olmadan başlayabileceği gibi, başlangıçta var olan rızanın sonradan geri alınması, ya da verilen iznin sınırlarının aşılması şeklinde de ortaya çıkabilir.

2) İşgal eden kişinin kötü niyetli olması

Ecrimisil talep edilebilmesi için haksız işgali gerçekleştiren kişinin kötü niyetli zilyet olması gerekir.

Buradaki kötü niyet, kişinin taşınmazı kullanmasının haksız olduğunu bilmesi veya bilebilecek durumda olması anlamına gelir.

Örneğin:

payı olmadığını bildiği halde taşınmazı kullanan kişi,
kullanım hakkı sona erdiği halde taşınmazı boşaltmayan kişi,
diğer paydaşların haklarını bilmesine rağmen taşınmazı tek başına kullanan kişi çoğu durumda kötü niyetli sayılır.

3) Hak sahibinin zarara uğraması

Haksız işgal nedeniyle hak sahibinin zarara uğramış olması gerekir. Bu zarar çoğu zaman taşınmazın kullanılamaması sebebiyle mahrum kalınan gelir şeklinde ortaya çıkar.

Ecrimisilin Hukuki Niteliği Nedir?

Ecrimisilin hukuki niteliği doktrinde uzun yıllar tartışılmıştır. Ancak Yargıtay’ın yerleşik yaklaşımında ecrimisil, haksız fiil benzeri sonuçlar doğuran özel bir tazminat türü olarak kabul edilmektedir.

Bu nedenle ecrimisil:

sıradan bir kira alacağı gibi değil,
haksız kullanım nedeniyle doğan zarar giderimi olarak değerlendirilir.

Uygulamada bu ayrım özellikle:

zamanaşımı,
hesaplama yöntemi,
kötü niyet değerlendirmesi,
intifadan men şartı

bakımından önem taşır.

Ecrimisil Davasında Zamanaşımı Süresi Ne Kadardır?

Ecrimisil davalarında uygulanan zamanaşımı süresi, Yargıtay içtihatları uyarınca 5 yıl olarak kabul edilmektedir.

Bu süre:

haksız işgalin öğrenildiği tarihten değil,
davanın açıldığı tarihten geriye doğru 5 yıl esas alınarak uygulanır.

Yani bir kişi ecrimisil davası açtığında, mahkeme kural olarak dava tarihinden önceki son 5 yıllık dönem bakımından değerlendirme yapar.

Örnek

Eğer dava 1 Mart 2026 tarihinde açılmışsa, kural olarak 1 Mart 2021 tarihinden sonraki dönem için ecrimisil talep edilebilir.

Bu nedenle uygulamada dava açma tarihi büyük önem taşır. Hak kaybı yaşamamak için ecrimisil taleplerinin geciktirilmemesi gerekir.

Ecrimisil Davası Açmadan Önce İhtarname Göndermek Zorunlu mudur?

Bu sorunun cevabı, uyuşmazlığın niteliğine göre değişir.

A) Üçüncü kişilere karşı açılan davalarda

Taşınmaz, ortaklık dışındaki bir üçüncü kişi tarafından haksız şekilde kullanılıyorsa, genel şartlar yeterlidir. Bu halde ayrıca intifadan men şartı aranmaz.

B) Paydaşların birbirine karşı açtığı davalarda

Eğer taşınmaz paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyeti kapsamında ise ve bir paydaş diğer paydaşa karşı ecrimisil talep ediyorsa, kural olarak intifadan men şartı aranır.

İntifadan Men Nedir?

İntifadan men, ortak taşınmazdan yararlanamayan paydaşın, taşınmazdan yararlanma isteğini diğer paydaşa bildirmesi ve buna rağmen yararlandırılmamasıdır.

Başka bir ifadeyle intifadan men:

“Ben de bu taşınmazdan yararlanmak istiyorum”
“Gelirden pay istiyorum”
“Artık senin tek başına kullanımına rızam yok”

iradesinin karşı tarafa bildirilmesidir.

Şekle tabi midir?

Hayır. İntifadan men:

noter ihtarnamesiyle,
yazılı mesajlarla,
tanıkla,
dava dilekçesiyle,
diğer her türlü delille ispat edilebilir.

Yani noter ihtarı zorunlu değildir. Ancak ispat kolaylığı bakımından noter ihtarnamesi göndermek uygulamada en güvenli yöntemdir.

İntifadan Men Şartının İstisnaları Nelerdir?

Bazı hallerde taşınmaz birlikte mülkiyete konu olsa bile ecrimisil için intifadan men şartı aranmaz.

Başlıca istisnalar şunlardır:

1) Taşınmaz doğal veya hukuksal semere veren bir yer ise

Örneğin:

bağ,
bahçe,
tarla,
işyeri,
kiraya verilen konut

gibi gelir veya ürün elde edilen taşınmazlarda intifadan men şartı aranmayabilir.

2) Ortaklık konusu mal kamu malı ise

Bazı kamu malı niteliğindeki taşınmazlara ilişkin özel durumlarda intifadan men koşulu aranmaz.

3) Paydaşlar arasında kullanım anlaşması varsa

Taşınmazın nasıl kullanılacağı önceden belirlenmişse ve buna aykırı kullanım varsa ayrıca intifadan men tartışması farklı değerlendirilir.

4) Önceden dava veya icra takibi yapılmışsa

Aynı taşınmaza ilişkin olarak daha önce:

elatmanın önlenmesi,
ortaklığın giderilmesi,
ecrimisil,
benzeri dava veya icra takibi başlatılmışsa, bu işlemler intifadan men yerine geçebilecek nitelikte kabul edilebilir.

Ecrimisil Bedeli Nasıl Hesaplanır?

Ecrimisil bedeli, uygulamada çoğunlukla emsal kira bedeli esas alınarak hesaplanır. Ancak Yargıtay içtihatlarına göre ecrimisil yalnızca kira karşılığı değildir.

Hesaplamada şu unsurlar dikkate alınabilir:

taşınmazın niteliği,
büyüklüğü,
kullanım şekli,
bulunduğu konum,
çevresel özellikleri,
emsal kira bedelleri,
haksız kullanım nedeniyle meydana gelen yıpranma,
hor kullanma zararı,
hak sahibinin elde etmesi beklenen muhtemel kazanç.

Çok yıllı dönemlerde nasıl hesaplanır?

Eğer işgal birden fazla yılı kapsıyorsa:

ilk dönem için emsal kira değeri belirlenir,
sonraki yıllar bakımından artış oranları uygulanır,
uygulamada çoğu zaman TÜFE artış oranı dikkate alınır. Bu nedenle ecrimisil dosyalarında bilirkişi incelemesi çoğu zaman belirleyici rol oynar.

Ecrimisil Davasında Görevli Mahkeme Neresidir?

Ecrimisil davası, malvarlığı hakkına ilişkin bir dava olduğundan, aksine özel bir düzenleme bulunmadıkça Asliye Hukuk Mahkemesi görevlidir.

Dolayısıyla genel kural olarak:

Görevli mahkeme: Asliye Hukuk Mahkemesi Ancak bazı özel kanunlarda farklı düzenlemeler varsa, o özel hükümlerin ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Ecrimisil Davasında İspat Bakımından Dikkat Edilmesi Gerekenler

Ecrimisil davalarında başarı çoğu zaman doğru delil stratejisine bağlıdır. Özellikle şu hususlar güçlü şekilde ortaya konulmalıdır:

taşınmazın kime ait olduğu veya davacının hak sahipliği,
davalının kullanımının hukuka aykırılığı,
kötü niyet,
kullanım süresi,
taşınmazın niteliği,
emsal kira bedelleri,
gerekiyorsa intifadan men olgusu.

Uygulamada şu deliller önem taşır:

tapu kayıtları,
veraset ilamı,
ihtarnameler,
tanık anlatımları,
önceki dava dosyaları,
keşif ve bilirkişi raporları,
kira emsal araştırmaları.

Sonuç

Ecrimisil, bir taşınmazın hak sahibi dışında bir kişi tarafından haksız ve kötü niyetli şekilde kullanılması halinde gündeme gelen önemli bir haksız işgal tazminatıdır. Özellikle mirasçılar, paydaşlar ve taşınmazdan fiilen yararlanamayan hak sahipleri bakımından ecrimisil davası ciddi bir hak arama yoludur.

Ancak bu davalarda:

kötü niyetin ispatı,
zarar unsurunun ortaya konulması,
zamanaşımının doğru hesaplanması,
intifadan men şartının gerekip gerekmediğinin belirlenmesi,
ecrimisil bedelinin doğru hesaplatılması büyük önem taşır.

Yanlış kurulan bir ecrimisil davası, haklı durumda olan tarafın dahi hak kaybına uğramasına yol açabilir. Bu nedenle özellikle paydaşlar arasındaki kullanım uyuşmazlıklarında, dava açılmadan önce taşınmazın niteliği, kullanım biçimi ve delil durumu dikkatle değerlendirilmelidir.

Makale bilgilendirme amaçlıdır. Hukuki destek için iletişime geçiniz.